Tanto en el área de créditos hipotecarios del BCI como de BancoEstado, concuerdan en que el mutuo no endosable a tasa fija en UF es hoy el producto más demandado por los clientes a la hora de financiar la compra de su hogar. ¿Por qué? Según los expertos, se trata de un producto que en relación a otras alternativas es simple de entender, ya que entrega un dividendo fijo en UF a lo largo de todo el crédito; además, es un producto que permite financiar el 100% del valor de la vivienda (las letras hipotecarias y los mutuos endosables financian hasta el 75 y 80% respectivamente de la vivienda).

-¿Qué tasa de interés tienen los mutuos fijos en UF?

Según indica Ricardo Sepúlveda, gerente de BCI Home, “en general las tasas actualmente fluctúan en una banda cuyo piso es aproximadamente UF+4,9% anual y un techo de UF+6,5%”. En tanto, en el área hipotecaria de BancoEstado indican que para un crédito de 1.000 UF a 20 años la tasa se ubica en torno al 5,4%. Como se recordará, el año pasado todavía era posible encontrar oportunidades con tasas a partir de 4%. Pero si bien las tasas han subido, aún está en niveles razonables.

-¿Cuán atractivos se presentan los créditos con tasa variable o en pesos?

En su minuto este tipo de créditos fue el producto “estrella”, en especial aquellos con tasa fija los primeros años (generalmente cinco) y variable el resto del crédito. Particularmente atractivo resultaba su muy baja tasa de entrada, que podría estar en torno al 2 o 3% anual. Sin embargo, los expertos coinciden en que el último tiempo han perdido fuerza, producto de la mayor inflación. Según indican en BancoEstado, esta alternativa es interesante en períodos de tasas bajas y estabilidad de precios, pero en escenarios de variabilidad las personas suelen no tomar riesgos de tasas y optan por mecanismos más conservadores. De todas formas, analice su caso particular.

-¿En tiempos inflacionarios los créditos en pesos siguen siendo una opción válida?

Al igual que las tasas variables, los créditos con dividendos expresados en pesos (no en UF) también fueron toda una novedad, pero nuevamente el escenario inflacionario los ha hecho perder fuerza, ya que la tasa de este tipo de créditos ha aumentado, pues implícitamente debe considerar las expectativas de inflación. Según BCI, la tasa anual para este tipo de productos fluctúa ligeramente sobre el 10%. Eso no quiere decir que haya dejado de ser una alternativa, depende del caso. “La gran ventaja de esta alternativa es que el dividendo no se verá afectado por la reajustabilidad de la UF, lo que hace que en un escenario de inflación elevada sea muy conveniente”, indica Sepúlveda. Eso sí, agrega, tiene una pequeña desventaja inicial respecto del mutuo en UF, ya que en el dividendo está incorporada la expectativa de inflación; por tanto, en los primeros años pagará un dividendo mayor que en el mutuo en UF

Matías Robertson, experto del área tributaria de Ernst & Young, explica que la ley propiamente tal no obliga a contratarlos, sino que son la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (Sbif) y la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS), las que establecen esta obligación a los bancos, y por ende los clientes deben asumir estas responsabilidades.

Lo anterior implica que los bancos no otorgan créditos hipotecarios a las personas si no contratan estos seguros.

Robertson explica que las normas de las superintendencias exigen la contratación de dos seguros específicos: de incendio y de desgravamen, pero no de sismos.

Sin embargo muchos aprovechan, al contratar la póliza de incendios, de cubrirse de otros riesgos, como los sismos. “Esto, porque en estricto rigor el seguro de incendios no cubre actos propios o incendios voluntarios, y en algunos casos actos de vandalismo, pero dependerá de la póliza”, explica el experto.

¿Qué institución puede otorgar estos seguros?
Tanto los bancos que ofrecen los créditos como las compañías aseguradoras pueden ofrecer estos seguros. Esto, porque el solicitante del crédito no tiene la obligación de quedarse con la póliza que le ofrece el banco, y tiene la facultad de negociar directamente con una compañía de seguros.

Robertson explica que cuando una persona negocia sus condiciones de crédito hipotecario en el banco y señala que quiere contratar sus seguros con una aseguradora, la entidad bancaria tendrá que entregarle un certificado donde consten las exigencias mínimas que solicita para la celebración del contrato. Con ese certificado, el cliente deberá acercarse a las aseguradoras para cotizar.

El certificado especifica las condiciones que se exigen para acceder al crédito hipotecario, como: valor de tasación del bien, coberturas, riesgos que se exigen, condiciones de pago. El documento, afirma el experto, “es la forma que tiene el banco para informarle a las aseguradoras que es lo que necesita que diga el contrato, o sea cuales son las condiciones mínimas de contratación del seguro”.

Seguro de desgravamen
El propósito de este seguro es pagar el total de la deuda de un bien raíz en el caso de muerte del deudor titular. Existen tres aspectos fundamentales que se deben tener en cuenta sobre el mismo, señala Robertson:

1- Sobreasegurado y reajustes
El experto considera que en general es “injusto” que no se ajuste el valor de la póliza conforme va disminuyendo el saldo del crédito cuando se pagan los dividendos. Esto traería como consecuencia que el deudor esté asegurado por un monto mayor al que debe, es decir, que esté sobreasegurado.

“Cuando contratas el seguro te estás asegurando por el total del saldo, que al final es el total del crédito. Mientras vas pagando va a ir disminuyendo el saldo, por lo tanto vas a tener que pagar menos por el seguro”, explica.

El experto comenta que en general se pactan ajustes anuales o cada cinco años, considerando que las personas se demoran al menos 20 años en pagar un crédito hipotecario. “Un reajuste lógico sería cada dos años, según el saldo”, agrega.

El seguro de desgravamen busca que no se traspase la obligación de pago del total del crédito a los herederos del deudor. “Asegura en definitiva que no se acelere el crédito, o sea que no tengan que pagar la totalidad del saldo de un sólo ´paraguazo´”, comenta Robertson.

2- Muerte del “codeudor”
Es común que muchas personas soliciten créditos hipotecarios conjuntos, por ejemplo los cónyuges.

Robertson explica que en estos casos, en la póliza del seguro de desgravamen tiene que estar establecido claramente como opera el seguro en el caso de la muerte de un cónyuge.

Por ejemplo, si fallece alguno de los dos, que porcentaje quedará cubierto de la deuda del crédito.

3- Pago sin comisión:
En el caso que el deudor fallezca cuando ha pagado sólo una proporción del crédito, el seguro de desgravamen cubrirá la totalidad del saldo restante. Pero este pago no se realizará por cuotas –como el pago de los dividendos- sino de una sola vez. “Se va a producir una especie de prepago del crédito”, afirma el experto.

En general, los bancos cobran comisiones por prepagos adelantados de este tipo o por pagos voluntarios del total de la deuda.

Robertson explica que cuando los bancos prestan dinero, proyectan sus ingresos a futuro. Cuando un cliente decide acortar el plazo de pago unilateralmente, y paga el crédito completo, “afecta las proyecciones de ingresos del banco y cambian las reglas de juego, modificándose además los intereses”. Es por esto que las entidades bancarias, en virtud de esa aceleración del pago, cobran una comisión.

Sin embargo, está expresamente dispuesto que en el caso de los seguros de desgravamen, no se puede cobrar esta comisión a los herederos.

 Además de tener que contratar un seguro de desgravamen cuando se solicita un crédito hipotecario, es obligatorio contar con un seguro de incendio.

Cuando se contrate este seguro, se debe evaluar la cobertura del mismo, considerando que excepciones establecen los bancos y compañías aseguradoras. Por ejemplo hay que evaluar si están cubiertas las demás pertenencias accesorias del inmueble, como la bodega de un departamento. “Esto hay que revisarlo póliza por póliza, pero es negociable”, comenta Matías Robertson, experto del área tributaria de Ernst & Young.

Tipos de seguros de incendio
El seguro de incendio asociado al crédito hipotecario debe distinguirse de los seguros de incendios por daños contra terceros.

El seguro de daños contra terceros permite responder por los perjuicios que se provoquen en otras propiedades, producto del incendio en un bien raíz. Por ejemplo, si a una persona se le queme el departamento, este seguro responderá por los daños que se generen en los demás departamentos.

“Si se me quema el departamento, el de arriba se podría llenar de humo y el de abajo podría dañarse por el calor. El daño que se produce es más bien perimetral, no sólo se afecta a mi propiedad, sino también todas las demás. Por un tema de bienestar común, se exige que en caso que se queme mi departamento, yo tenga un seguro para responder por el valor del resto”, ejemplifica Robertson.

Agrega que los administradores de un edificio también deberán contratar seguros de incendio para los “lugares comunes”, pólizas que debieran costearse con los gastos comunes.

El experto comenta que existe un proyecto de ley que se presentó en 2001, que crea otro seguro obligatorio de incendio, que exige que cada inmueble de más de 150 UF esté asegurado. “Este seguro cubre los daños de la propia casa, mientras el otro cubre los daños a terceros”, comenta.

Valor del seguro
Robertson explica que el valor del seguro asociado al crédito hipotecario debe ser el costo de reconstrucción, “que en definitiva es el valor comercial menos el costo del terreno”, señala.

Sin embargo, no existen disposiciones que obliguen a utilizar esta forma de cálculo (valor comercial menos terreno), impidiendo al futuro propietario realizar una tasación personal, contratando a un profesional que determine el valor de reconstrucción (materiales, antigüedad del inmueble, etc.), y “en virtud de eso negociar personalmente con la aseguradora”, afirma Robertson.

No obstante, cabe destacar que, según una norma de carácter general de la Superintendencia de Valores y Seguros, la formula para calcular el valor del seguro “tiene que ser al menos esa: valor comercial menos terreno”, señala el experto.

Hay que considerar que los atributos no perecibles de la propiedad, como tener “vista al mar” están incluidos dentro del valor comercial, porque “si se me quema la casa voy a seguir viendo el mar”, agrega.

¿Seguro a la medida o general?
Al contratar un seguro de incendio, una persona tendrá dos posibilidades: obtener un contrato hecho a la medida o uno general. Hay que tener en cuenta que el primero será considerablemente más costoso que el segundo, dado que se deberá contratar a un tasador y la póliza probablemente será más cara.

Para decidir que opción es más conveniente, Robertson recomienda evaluar cual es la posición de la persona frente al riesgo. “Si es adversa al riesgo, querrá estar asegurado por todo, no sólo incendio, sino además sismos, rayos, tormentas eléctricas, robos, vandalismo, etc.”, explica, y por lo tanto un seguro a la medida será la mejor opción.

Para aquellos que sólo quieran cumplir con la obligación de contratar el seguro de incendio cuando solicitan un crédito hipotecario, se aconseja uno general. “Si sólo quiere cumplir con la ley, lo más probable es que le convenga acogerse a alguno de los contratos que ya están hechos, un seguro general, no los específicos que se hacen para cada persona”, explica el experto.

Agrega que el cálculo del precio del seguro general, es decir “valor comercial menos terreno”, es una información que la otorga el mismo banco y por lo tanto la persona no requiere un tasador.

¿Qué pasa con los seguros cuando se termina de pagar el crédito?
El experto del área tributaria de Ernst & Young explica que los seguros de “extinguen” una vez pagado el crédito, dado que son obligaciones accesorias.

Es decir, el propietario del inmueble no tendrá la obligación de mantenerlo.